Tjen penger på eiendomsinvestering

Når det gjelder å tjene penger på eiendomsinvestering, er det bare en håndfull måter å gjøre det på. Selv om konseptene er enkle å forstå, ikke la deg lure til å tro at de lett kan implementeres og utføres. En forståelse av grunnleggende eiendommer kan hjelpe investorer til å jobbe for å maksimere inntektene sine. Eiendom gir investorer en annen porteføljeklasse, øker diversifiseringen og kan begrense risikoen hvis de blir kontaktet riktig.

Det er tre primære måter investorer potensielt kan tjene penger på eiendom:

1. En økning i eiendomsverdien
2. Leieinntekter samlet inn ved å lease ut eiendommen til leietakere
3. Fortjeneste generert fra forretningsaktiviteter som avhenger av eiendommen

Det er selvfølgelig alltid andre måter å direkte eller indirekte tjene på å investere i eiendom, for eksempel å lære å spesialisere seg i mer esoteriske områder som skattepantsertifikater. Imidlertid utgjør de tre elementene som er nevnt ovenfor et stort flertall av de passive inntektene - og den ultimate formuen - som er oppnådd i eiendomsbransjen.

Eiendomsøkning i eiendomsverdi

For det første er det viktig at du forstår at eiendomsverdiene ikke alltid øker. Denne mangelen på økning i aktiva kan bli smertefullt tydelig i perioder som sent på 1980-tallet og begynnelsen av 1990-tallet, og i årene 2007-2009 da eiendomsmarkedet kollapset. Faktisk, i mange tilfeller, slår eiendomsverdiene sjelden inflasjonen - økningen i gjennomsnittspriser i en økonomi.

Hvis du for eksempel eier en eiendom på $ 500 000 og inflasjonen er 3%, kan eiendommen din selge for $ 515 000 ($ 500 000 x 1,03%), men du er ikke rikere enn du var i fjor. Det vil si at du fortsatt kan kjøpe samme mengde melk, brød, ost, olje, bensin og andre varer (sant, ost kan være nede i år og bensin opp, men din levestandard vil være omtrent den samme). Årsaken er at gevinsten på $ 15.000 ikke var reell. Det var nominelt og hadde ingen reell innvirkning fordi økningen skyldtes total inflasjon.

Inflasjon og eiendomsinvestering

Når inflasjon skjer, har en dollar mindre kjøpekraft. Det skjer fordi regjeringen må skape trykkeripenger når den bruker mer enn den tar inn gjennom skatter. Alt annet like, over tid resulterer dette i hver eksisterende dollar taper verdi og blir verdt mindre enn det var tidligere.

En av måtene som de kløktigste eiendomsinvestorene kan tjene penger på eiendom er å dra nytte av en situasjon som ser ut til å dukke opp med noen tiårs mellomrom. De gjør dette når det forventes at inflasjonen vil overstige den nåværende renten på langsiktig gjeld. I løpet av disse tidene vil du kanskje finne folk som er villige til å gamble ved å anskaffe eiendommer, låne penger for å finansiere kjøpet, og deretter vente på at inflasjonen skal øke .

Når inflasjonen klatrer, kan disse investorene betale lønnene med dollar som er verdt langt mindre. Denne situasjonen representerer en overføring fra sparere til skyldnere. Du så mange eiendomsinvestorer tjene penger på denne måten på 1970- og begynnelsen av 1980-tallet. Inflasjonen gikk ut av kontroll helt til Paul Volcker Jr.-Federal Reserve-president mellom 1979 og 1987 tok en 2x4 på ryggen og brakte den under kontroll ved drastisk å øke renten.

Syklisk justert kjøpesats for takst

Trikset er å kjøpe når sykliskjusterte topprenter - avkastningen på en eiendomsinvestering - er attraktive. Du kjøper når du tror det er en spesifikk grunn til at en bestemt eiendomsmegling en dag vil være mer verdt enn den nåværende taksatsen alene indikerer at den burde være.

For eksempel kan eiendomsutviklere se på et prosjekt eller utvikling, den økonomiske situasjonen rundt prosjektet eller eiendommens pris og bestemme en fremtidig leieinntekt for å støtte den nåværende verdsettelsen. Den nåværende verdien kan ellers virke for dyr basert på nåværende forhold rundt utviklingen. Men fordi de forstår økonomi, markedsfaktorer og forbrukere, kan disse investorene se fremtidig lønnsomhet.

Du har kanskje sett et forferdelig gammelt hotell på et flott stykke land forvandles til et yrende kjøpesenter med kontorbygninger som pumper ut betydelige leier til eieren. Uten disse kontantstrømmene, netto nåverdi, spekulerer du i en eller annen grad, uansett hva du forteller deg selv. Du vil kreve enten betydelig inflasjon i den nominelle valutaen - hvis du bruker gjeld til å finansiere kjøpet for å redde deg. Du kan også være avhengig av en slags hendelse med lav sannsynlighet for å trene til din fordel.

Utleie som en eiendomsinvestering

Å tjene penger på å samle inn husleie er så enkelt at hver 6-åring som noen gang har spilt et spill Monopol forstår på visceralt nivå hvordan det grunnleggende fungerer. Hvis du eier et hus, en bygård, et kontorbygning, et hotell eller andre eiendomsinvesteringer, kan du belaste folk som leier for å tillate dem å bruke eiendommen eller anlegget.

Selvfølgelig er enkelt og enkelt ikke det samme. Hvis du eier bygårder eller utleiehus, kan du komme til å håndtere alt fra ødelagte toaletter til leietakere som driver met-laboratorier.Hvis du eier stripesentre eller kontorbygg, kan det hende du må forholde deg til en virksomhet som leies ut av deg som går konkurs. Hvis du eier industribagre, kan det hende du står overfor miljøundersøkelser for handlingene til leietakerne som brukte eiendommen din. Hvis du eier lagringsenheter, kan tyveri være et problem. Utleie av eiendomsinvesteringer er ikke typen du kan ringe til og forventer at alt skal gå bra.

Bruke Cap Rate for å sammenligne investeringer

Den gode nyheten er at det finnes verktøy tilgjengelig som gjør sammenligninger mellom potensielle eiendomsinvesteringer enklere. En av disse, som vil bli uvurderlig for deg på din søken etter å tjene penger på eiendom, er en spesiell finansiell ratio kalt kapitaliseringsrente (cap rate). Takstrentene viser avkastningen på en kommersiell eiendomsinvestering. Den tar grunnlaget fra nettoinntekten eiendommen vil produsere.

Hvis en eiendom tjener $ 100.000 per år og selger for $ 1.000.000, vil du dele inntektene ($ 100.000) med prislappen ($ 1.000.000) og få 0.1 eller 10%. Det betyr at taksatsen på eiendommen er 10%, eller at du vil tjene forventede 10% på investeringen din hvis du betaler for eiendommen helt kontant og uten gjeld.

Akkurat som en aksje til slutt bare er verdt nettoverdien av diskonterte kontantstrømmer, er en eiendom til slutt verdt en kombinasjon av:

• Verktøyet eiendommen genererer for eieren
• Netto nåværende kontantstrømmer det genererer i forhold til betalt pris

Leieinntekter som en sikkerhetsmargin

Leieinntekt kan være en sikkerhetsmargin som beskytter deg under økonomiske nedgangstider eller kollapser. Visse typer eiendomsinvesteringer kan være bedre egnet for dette formålet. Leieavtaler og leier kan være relativt sikre inntekter.

Å gå tilbake til vår tidligere diskusjon - om utfordringene med å tjene penger på eiendomskontorbygg kan gi en illustrasjon. Vanligvis involverer disse eiendommene lange, flerårige leieavtaler. Kjøp en til riktig pris, til rett tid og med riktig leietaker og leieavvikling, så kan du seile gjennom en kollaps. Du vil samle inn over gjennomsnittet leiesjekker som selskapene som leaser fra deg, må fremdeles levere på grunn av leiekontrakten de signerte, selv når lavere priser er tilgjengelige andre steder. Gjør det feil, skjønt, og du kan bli sperret inne i avkastning under pari lenge etter at markedet har kommet seg.

Penger fra eiendomsvirksomhet

Den siste måten å tjene penger på eiendomsinvesteringer innebærer spesielle tjenester og forretningsaktiviteter. Hvis du eier et hotell, kan du selge filmer på forespørsel til gjestene dine. Hvis du eier et kontorbygg, kan du tjene penger på salgsautomater og parkeringshus. Hvis du eier en bilvask, kan du tjene penger på tidskontrollerte støvsugere.

Disse investeringene krever nesten alltid sub-spesialitetskunnskap. Som et eksempel bruker noen hele sin karriere på å designe, bygge, eie og drive bilvask. For de som stiger til toppen av sitt felt og forstår komplikasjonene i et bestemt marked, kan muligheten til å tjene penger være uendelig.

Andre ideer om eiendomsinvestering

Likevel eksisterer andre investeringsmuligheter i eiendom. Du kan investere i investeringsforeninger (REITs). Børsnoterte REITs utsteder aksjer og handles på børs, mens private REITs eller ikke-handlede REITs ikke er tilgjengelig på noen børs. Alle typer REITs vil fokusere på bestemte sektorer i eiendomsmarkedet, for eksempel sykehjem eller kjøpesentre. Det er også flere børshandlede fond (ETF) og aksjefond som retter seg mot eiendomsinvestoren ved å investere i REIT og andre investeringer i eiendomssektoren.