Leieinntekter og utgifter ved skattetid

Innhold

• Tidsplan E Skattetips
• Begrensninger for passiv aktivitetstap
• Du kan bære tap fremover
• Skatteplanlegging for utleiere
• Selger utleieboliger
• Justert kostnadsgrunnlag for utleieeiendom
• Fast eiendom og begrenset ansvar

Evaluert av Ebony Howard er en sertifisert regnskapsfører og legitimert skatteekspert. Hun har vært i regnskaps-, revisjons- og skatteyrket i 13+ år. Artikkel vurdert 16. mai 2020 Les The Balance’s

Nøkkelen til å mestre IRS Schedule E for utleiere - "Supplemental Income and Loss" - er å organisere inntektene og utgiftene dine ved hjelp av et regneark eller programvare for personlig økonomi. Det er utleiere som har detaljerte sammendrag av leieutgifter. mest ved skattetid. IRS-regler angående leieinntekter er ganske sjenerøse, så du vil dra nytte av dem.

Tidsplan E Skattetips

Utleiere må føre utmerkede poster med hensyn til kostnadsgrunnlag, inntekt og utgifter, og den beste måten å spore disse varene er å lage et regneark - skatteregnskapet kan til og med ha en mal du kan bruke. Her er elementene du vil spore:

• Kjøpesum for huset, leiligheten eller bygården du leier ut
• Akkumulerte avskrivninger og nåværende årlige avskrivninger på eiendommen din
• Leieinntekt
• Sikkerhetsinnskudd du mottok

Du vil også spore forskjellige utgifter knyttet til leieboligen din:

• Provisjoner eller eiendomsforvaltningsgebyrer
• Annonseringskostnader
• Rengjøring, vedlikehold og reparasjonskostnader
• Huseierforsikring og HOA-avgifter
• Eiendomsskatt og renteutgifter for boliglån
• Sikkerhetsinnskudd refunderes til leietaker
• Andre utgifter, for eksempel verktøy, landskapsarbeid og søppeloppsamling

Hvis du sporer disse utgiftene ved hjelp av personlig økonomiprogramvare eller et regneark, vil månedlige rapporter og årsrapporter være rett ved fingertuppene, og du kan enkelt skrive dem ut.

Begrensninger for passiv aktivitetstap

Her er generøs IRS-regel nr. 1: Hvis en av utleieeiendommene dine har et nettotap for året, kan tapet utlignes mot tapene og fortjenesten til alle dine andre utleieboliger.

Her er de kanskje ikke så gode nyhetene: Hvis totalsummen for alle eiendommene dine er negativ - et nettotap - kan tapet være helt, delvis eller ikke fradragsberettiget i forhold til resten av inntekten din for året pga. begrensninger for passiv aktivitetstap.

Å leie ut eiendom er generelt sett på som en passiv aktivitet, selv om du bruker mye tid på å velge de rette leietakerne, reparere utleieenheten og inspisere eiendommen for rutinemessig vedlikehold. Tap fra passive aktiviteter er begrenset til motregning av passiv fortjeneste.

Hvis du deltar aktivt i leieaktivitetene, kan eventuelle leietap potensielt trekkes opp til $ 25 000 per år samlet på alle leieboligene dine. Giftede personer som arkiverer hver for seg har en leietapegrense på opptil $ 12 500 forutsatt at personen bodde hver for seg. fra sin ektefelle til enhver tid i løpet av skatteåret. Mengden leietap som er tillatt for aktive deltakere i en leiebolig, varierer basert på din modifiserte justerte bruttoinntekt (MAGI):

• For MAGI på $ 100.000 eller mindre ($ 50.000 eller mindre hvis gifte arkiverer separat), kan leietap trekkes helt ut, opp til grensen på $ 25.000 ($ 12.500).
• For MAGI mellom $ 100.000 og $ 150.000 (mellom $ 50.000 og $ 75.000 hvis gifte arkiverer separat), kan leietap trekkes opp til en grense på 50% av forskjellen mellom $ 150.000 ($ 75.000 hvis gift arkivering separat) og MAGI.
• For MAGI over $ 150 000 ($ 75 000 hvis gift arkiveres separat), kan ingen av leietapene trekkes fra annen inntekt.

Du kan bære tap fremover

Dette bringer oss til generøs IRS-regel nr. 2: Leietap som er begrenset av begrensningene for passiv aktivitetstap, kan overføres til det påfølgende skatteåret når de kan motvirke leieoverskudd. Begrensningene for passiv aktivitetstap brukes hvert år, men leietap fortsetter å fortsette år etter år til tapene enten blir brukt opp ved motregning av leieoverskudd eller ved å bli trukket mot annen inntekt.

Skjema 8582 brukes til å beregne passiv aktivitetstapbegrensning og for å holde oversikt over leietap som akkumuleres hvert år for hver eiendom.

Skatteplanlegging for utleiere

Utleiere tjener av og til et lite overskudd når leieinntektene er tilstrekkelig til å betale pantelånet, samt eiendomsskatt, forsikring og reparasjoner. Imidlertid får utleiere avskrive kjøpesummen på utleieboligen, og dette kan ofte gjøre et lite økonomisk overskudd til et lite skattetap - utgiftene overstiger inntekten etter at avskrivning er tatt i betraktning.

Hvert så ofte møter utleiere imidlertid store utgifter, som å bytte ut et tak eller pusse en leilighet etter at en langvarig leietaker har forlatt. Under disse omstendighetene er det mulig at utleieren har et tap større enn $ 25.000, men de passive aktivitetstapreglene begrenser tapet til nøyaktig $ 25.000. Resten vil bli overført til neste år når utleieren forhåpentligvis vil ha mer overskudd og vil kunne absorbere de overskytende skattetapene.

Selger utleieboliger

Leietap for en bestemt eiendom er tillatt i sin helhet året som en eiendom selges i full disposisjon til en ikke-nærstående kjøper.

Å selge et hus, en bygård eller annen utleieeiendom er ikke det samme som å selge din primære bolig. Akkurat som når du beregner kapitalgevinster, innebærer formelen for å beregne gevinsten eller tapet av utleieboligen å trekke kostnadsgrunnlaget fra salgsprisen.

Justert kostnadsgrunnlag for utleieeiendom

Formelen for beregning av kostnadsgrunnlaget på utleieeiendom er som følger:

• Kjøpesum
• Pluss kjøpskostnader (tittel- og deponeringsgebyrer, eiendomsmeglerprovisjoner, etc.)
• Pluss forbedringer (skifte tak, ny ovn osv.)
• Pluss salgskostnader (tittel- og deponeringsgebyrer, eiendomsmeglerprovisjoner, etc.)
• Pluss akkumulerte avskrivninger (som rapportert på skatteformene dine)
• Tilsvarer kostnadene dine

Beregning av fortjeneste eller tap vil være:

• Salgspris
• Minus kostnadsgrunnlaget ditt
• Tilsvarer din gevinst eller tap

Hvis det resulterende tallet er positivt, tjente du fortjeneste da du solgte utleieboligen din. Hvis det resulterende tallet er negativt, har du hatt tap. Gevinst på utleiebolig kan skattlegges dels som avskrivning på nytt med en maksimal skattesats på 25 prosent og dels som gevinst. Salg av utleieeiendom rapporteres på skjema 4797, og eventuelle beregninger av gevinst er rapportert i vedlegg D. </s> </s> </s> </s> </s> </s> </s> </s> </s> </s> </s> </s>

Fast eiendom og begrenset ansvar

Mange utleiere vurderer å danne selskaper, aksjeselskaper eller partnerskap for å eie sine utleieboliger. Et selskap kan være ufordelaktig fordi selskaper ikke har en foretrukket skattesats på langsiktige kapitalgevinster.

Et aksjeselskap vil være i stand til å overføre langsiktige gevinster til medlemmene, slik at gevinster fortsatt vil være kvalifisert for den foretrukne 15-prosentrenten på langsiktige gevinster. Utleiere bør diskutere dette og andre juridiske aspekter ved å danne et selskap for utleieboliger med en advokat for å forstå de juridiske og økonomiske implikasjonene av en slik strategi.