Frigjøring av ansvar for et kort salg

Innhold

• Definisjon av kort salg
• Frigjøring av ansvar vs. frigjøring av pantet
• Short Sale godkjenningsbrev
• Typer Verbiage
• Selgeralternativer

Kortsalg kan virke som en frelse for huseiere i økonomisk nød, men det kan avhenge av å motta en frigjøring av ansvaret for panteplikten som en del av prosessen.Banken kan beholde en rett til å samle inn den utestående pantesaldoen uten en slik frigjøring fra huseieren som var desperat nok til å be om godkjenning for kortsalg i utgangspunktet.

En långiver godtar generelt å gjøre et kort salg fordi det er mer lønnsomt enn det er å utelukke. Det kan eller ikke kreve at selgeren har økonomiske vanskeligheter, men hjemmet er absolutt under vann. Og dette kan føre til alvorlige problemer uten løslatelse.

Definisjon av kort salg

Bankene er enige om å frigjøre lånet mot å motta mindre enn det skyldige beløpet ved et kortsalg, men dette frigjør ikke nødvendigvis selgeren fra noen forpliktelse til å betale det. Å frigjøre lånet fra eiendommen og frigjøre selgeren er to ganske forskjellige ting.

Banken kan akseptere $ 75.000 hvis hjemmet ditt er verdt $ 75.000 og frigjøre $ 200.000-lånet, slik at transaksjonen kan avsluttes. Men du kan oppdage senere at banken kommer etter deg og krever at du betaler $ 125.000 forskjellen hvis du ikke får en ansvarsfrigjøring.

Frigjøring av ansvar vs. frigjøring av pantet

Begrepet "utgivelse" er vanskelig her. Långiveren frigjør pantet fra den aktuelle eiendommen, men det følger ikke nødvendigvis eller automatisk at det også frigjør deg fra juridisk forpliktelse til å betale differansen.

Begge er utgivelser, men de er utgivelser av to forskjellige ting. En utlåner kan ofte frigjøre pantelånet uten å frigjøre deg fra ansvaret for hele gjelden.

Ikke hvert godkjenningsbrev for kort salg inneholder en frigjøring av ansvar, og advokater har sagt at utlåneren kan beholde de rettighetene som er tilgjengelige for å forfølge en mangel-dom i henhold til føderal og statlig lov hvis saken ikke er spesifikt adressert.

Noen stater, inkludert California, har vedtatt lover som forbyr mangeldommer etter et kort salg. Det er viktig å vite hva reglene er der du bor.

Short Sale godkjenningsbrev

Kortgodkjenningsbrevet beskriver nøyaktig hva banken forventer av transaksjonen:

• Akseptabel salgspris
• Maksimalt tillatte provisjoner
• Maksimum stengekostnader
• Minimum nettoproveny
• Utløpsdato

Ikke signer et godkjenningsbrev på kort salg uten å be en advokat om å lese det først og gi deg juridisk rådgivning. Agenten din har ikke lisens til å gi deg juridisk rådgivning. Det er mot loven for en eiendomsmegler å gi deg råd om juridiske forhold.

Typer Verbiage

Noen av disse uttalelsene frigjør selgeren, mens andre ikke tilbyr noen form for ansvarsfrigjøring i det hele tatt. Men noen ordtak er relativt vanlig.

Ansvarsfrigivelser kan formuleres på denne måten:

• "Ved bankens mottakelse av $ X vil banken frigjøre panteretten og belaste gjenværende gjeld som en uinndrivelig saldo."
• "Banken utsteder sin godkjenning for å selge gjenstandens eiendom, noe som vil resultere i en kort utbetaling av pantelånet og vil frafalle eventuelle manglerettigheter, hvis aktuelt."
• "Ved mottak av midlene vil banken frigjøre panteretten, og mangelsaldoen vil bli rapportert som en avgiftssaldo."
• "Ved mottak av det avtalte beløpet vil banken frafalle den gjenværende saldoen på det ovennevnte lånet og frigjøre låntakeren fra ytterligere forpliktelse deri, og frafalle alle rettigheter til å forfølge ytterligere dom eller mangel."

Manglende utgivelse kan se ut som dette:

• "Banken har godkjent en neddiskontert utbetaling. Ingenting i dette brevet skal tolkes til å skade, frafalle, modifisere eller endre noen av bankens rettigheter eller rettsmidler i lov eller egenkapital ved innkreving av hele skyldige beløp."
• "Låntakeren må signere vedlagte bekreftelse på alle vilkår som er spesifisert i denne godkjenningen, og må erkjenne at banken beholder alle manglerettigheter som gitt i notatet, tillitsbrev og / eller sikkerhetsavtale, og lokale og føderale lover."
• "Banken kan forfølge en mangel-dom for forskjellen i mottatt betaling og den totale forfalte saldoen med mindre annet er avtalt eller forbudt ved lov hvis kortsalget nærmer seg lånet som det vises til ovenfor.

Og noen uttalelser sier ikke noe om en utgivelse i det hele tatt, selv om det kan virke som de gjør:

• "Når vi har mottatt denne betalingen, rapporterer vi gjelden som 'fullbetalt for mindre enn full saldo' til alle kredittbyråer."
• "Banken samtykker i å motta sertifiserte midler $ X og vil rapportere gjeldsmengden som er tilgitt til Internal Revenue Service."

Selgeralternativer

Du må kanskje tilby et selgerbidrag for å få banken til å gi en ansvarsfrigjøring.

Du kan bli tildelt en forhandler som ikke forstår bankpolitikk. Det kan hende du må eskalere filen til en veileder for å få utgivelsen hvis du føler at banken ikke har rett til å forfølge en mangel-dom mot deg, men banken nekter å løslate deg.

Det beste alternativet er å be en advokat om å få frigjort ansvar for deg, eller i det minste å forklare dine juridiske rettigheter hvis du ikke kan få en ansvarsfrigjøring.

Til slutt kan konkurs være et alternativ hvis du for sent innser at du ikke ble løslatt fra ansvar, eller hvis du rett og slett ikke kan få løslatelse og långiveren forfølger deg for mangelen.

En mangel kan avløses ved konkurs, og dette kan være den eneste løsningen, spesielt hvis mangelen er betydelig og hvis du inngikk kortsalg på grunn av økonomisk nød.

I skrivende stund er Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, meglerassistent i Lyon Real Estate i Sacramento, California.